拿不到地还做什么房地产?2018房企拿地十大趋势

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楼主 2019-06-05 08:29:46
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泛亚国际

中国指数研究院发布的1—4月全国房地产企业拿地排行榜显示,2018年1—4月,龙湖以696亿元拿地总额再次位列拿地榜榜首,拿地金额高企,势头猛进。碧桂园以529亿元拿地总额紧随其后;保利以506亿元跃居第三位,土地市场发力显著。TOP10房企1—4月拿地总额3514亿元,占TOP50企业的50.7%,较1—3月占比提升4.2个百分点,龙头房企获取土地资源优势不断凸显。

中国指数研究院专家分析,品牌房企资源集聚效应日益加强,拿地规模分化不断加剧。1—4月,拿地总额前25位房企拿地总金额已是26—50位房企拿地总金额近4倍,比1—3月提升近一成,拿地规模分化不断加剧。而从各城市群拿地金额来看,长三角土地市场持续火热,中西部成为开放新高地。从城市群拿地企业来看,龙头房企布局更广,中小房企布局集中于其深耕区域。一、二线城市仍为房企投资拿地的重心,三、四线重点城市持续火热。

但是,2018年4月,全国300个城市土地成交量环比下降超三成,同比小幅增加,宅地成交量环比下滑近三成。值得注意的是,成交楼面均价环比增加19%,同比减少9%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价环比增加20%,同比减少11%。

  

业内分析称,从前四个月的土地市场表现来看,一、二线城市土地市场保持低位运行。在房地产持续严控政策影响下,企业拿地热情有所降温。

卞克认为很多时候企业不是没钱不拿地,是不拿地才没有钱。成长,有的是主动性的战略挑战和选择,更多的是被动式成长,因为不发展就死了,杯子太多盖子不够用。但成长性破产也是常见的,一旦上了新的台阶,必须要、也才有资格谈成长的质量。

为啥多个城市出现土地流拍的现象?

土地流拍案例增加

刚刚过去的4月份,全国多地土地流拍。除北京外,“五一”前杭州临安两宗土地流拍,成为杭州今年首次土地流拍。而在5月8号,成都市公共资源交易中心挂牌出让两宗商用地块,一宗262亩商用地宣告流拍。

土地流拍的原因是什么?中原地产首席分析师张大伟分析:第一个原因是严厉的限购,住房按揭的条件非常严格,住宅贷款的基准利率也在上升,而且审核也从严,导致了购买力在下降。第二个原因,这些流标的土地,基本上在偏远郊区,属性比较复杂,在整个资金面收紧的情况下,相对而言质量不是很好、属性不是很好的土地,流标就自然而然地出现了。

 房地产商向房屋运营商转变

这也说明:房地产行业开始转向理性,拿地、卖房,赚巨额差价的时代已经过去。政府出台各项政策鼓励房屋租赁市场发展,房地产商向房屋运营商转变,也成为行业新趋势,一些房地产商开始增加自己持有项目的比例。

但作为全国首个企业自持租赁住房项目,

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说,业内看好长租公寓项目,但目前盈利有困难,“业内还没有看到做长租公寓挣钱的情况。”

回报率低导致长租公寓不挣钱

长租公寓为什么不挣钱?主要就是回报率低。比如北京,年租金投资回报率甚至仅百分之一多一点。张大伟认为,企业自持住房模式是一个阶段性产物,未来很可能会消失。

张大伟分析指出,拿地的时候,部分房企认为当时的政策不会严格执行,政策有宽松的可能性,可以以租代售。但是在后来的市场发展过程中,也出现过一些企业变相以租代售,被政府叫停,体现了北京市政府对于楼市调控的坚决性。这样来看,这一批土地,核心代表就是四宗百分之百自持的土地项目,现在来看肯定是亏损,只是亏损多少的问题。

自持是历史发展过程中,出现的一个阶段性的产物。目前,国家又供应了一些集体型用地,在土地出让的时候就设计为租赁房土地,地价比较便宜。

房地产业期待住房租赁资产证券化产品

推进住房租赁资产证券化,是国际通行的做法,有助于盘活住房租赁存量资产。陈云峰说,房地产业现在对此寄予厚望。开发商可以通过资产证券化,拿到一部分资金。业内对资产证券化千呼万唤,但现在只是破冰,大规模的推开还是一件难事,值得政策面和行业更加关注。

如何拿到最赚钱的地?

很多时候企业不是没钱不拿地,是不拿地才没有钱。当然,地不能乱拿。现在一个项目拿地拿错了,80%就结束了,别指望后面能救回来。

 

这里面有非常多的技巧,比如收并购是最近两年很热的拿地方式;另外,只要方法得当,其实中小房企也还有一些机会,甚至在三四线局部区域狙击外来的巨头。

 

1、通过收并购可以拿到便宜的地,但要注意控制风险

土地获取难度在不断上升,房企要冲规模,收并购是绕不过的一条路。但是,招拍挂市场是透明的,收并购市场是不透明的,风险更大,要做好必须要有套路。

 

第一原则是聚焦,这可以提升研判城市和板块的能力。

 

研判一个城市会有很多指标,比如GDP、人口、产业布局、医疗水准和教育水准等,但你会看的人家也会看,必须要往微观的维度钻。只有当你聚焦以后,才有这个精力,因为你的管理链条不至于太薄,单盘产量也更高(这也使得你愿意投入精力),即便像碧桂园和恒大这种几乎全覆盖的公司,但在西部的布局也相对较少。

 

一定要围绕核心城市,交通可达的,比如说以高铁经济为例,距上海周边一个半小时的经济圈问题都不大,深圳周边也是如此,这个只要去看看日本东京周边的生活方式就可以略知一二。另外,在京广线有两个城市是具备穿越中期能力,不惧短期的调整的,一个是郑州,另一个是武汉。以郑州为例,其不如厦门、西安,但它辐射了一个多亿人口,周边方圆几百公里没有替代城市。

第二个原则是定性的,懂得扶危济困,才能有利可图。

 

如果一个项目一块地,人家既不缺资金也不缺团队,为什么转让给你?转让一定是有各种问题的,因此,收购兼并的时候一定要研究清楚对方出让的初衷是什么?是缺银两?还是缺团队?当然,还有一些都不缺,但就是不想玩了。不同的出让目的,对谈对价和方法都是有好处的。

 

此外,只有你要看到人危在哪里,才能更好的扶危济困,最终有利可图。收购兼并实际上是充满的不确定性,充满法务、财务等各种风险,所有的防范措施无法完全回避这些风险,那只能通过风险溢价去覆盖,以便即使在税务、财务、法务上出现了一些闪失,也给自己一定的安全垫。

 

并购的流程实际上是一个发现价值实现价值的过程,这个过程中就是寻找筛选潜在的交易对象,做好调查、核心资产的和非核心资产的评估。

 

基本方法上以终为始,以股权交割、资产过户、风险点防范、债务重组、土地开发建面、估值合理性为终,来推导交易结构设置为始。

 

交易结构上,单项目、已拿证、未开发等,有很多东西是共通的,关键负债怎么处理,一定要评估负债的金额、利率、抵押物,这很关键,一项负债如果是项目公司的股权已经压过去了,就有一个生蛋生鸡的问题,我拿股权是要释放这个抵押,是要还款还是负债,这个都是不一定的。

还有三个关键价格——核心资产交易总价、评估后的土地价格、并购执行价。评估后的土地价格减融资性负债或有负债,这个很难算,能看到就一定要减掉。这其中,最主要是要把总价减掉。此外,经营性的负债里面拖欠预付款要关注合理性,关注还款时间,对方记录在册的应付工资福利等。

 

最后,收购兼并的经验怎么来?你练几次就出来了,如果你没有练,听别人讲一百遍都是没有用!因为每个并购案例都有痛点,做完之后你就会发现有什么问题了,这可能会损失一点钱,但锻炼团队花点小钱也是必须的,经验也是要给费用的。

 

收并购不需要满世界去嚷嚷,团队也不适宜搞太大。如果秉着合作共赢、开放透明的心态做成了一两单,口碑出去了找你人就多起来了。 

2、规模是相对的,在某个区域足够大,就能打败巨头

 

巨头都去搞收并购了,中小房企还有机会吗?虽然规模效应下,中小房企越来越危险,但依然还有一些中小房企,却在规模战中成功突围。

 

首先,宏观层面。1998年房改至今,每三到四年都有一次小周期,这期间总有企业成长也有企业消亡,如果两年抓住两次的机会基本上都能站稳脚跟。目前,我国的城市化率还在60%的样子,某些区域市场只有百分之四五十,这里面还存在局部的区域热点。

 

其次,如果在三四线做的,根本不用担心目前在一二线做的企业。因为定位不同,战略不一样,所在的企业的基因不一样,原来一直在一二线干的突然杀到三四线,短期内干好还是很困难的。因为它的产品先线、供应商体系、成本管理,甚至团队都要调整,以适应不同的打法。在一二线是享受土地盈利,三四线是要拼速度、拼产品品质、拼服务。

 

对于企业来说,成长有的是主动性的战略挑战和选择,有的成长是被动式的成长,但不发展就死了。企业成长,依靠积累,二靠负债,三靠股权,中小企业本身就没积累,怎么办?快速的周转才能快速的积累!

 

第一,在上升通道中,负利率环境中,通过债券性融资,加大财务杠杆上的规模,配合一定程度的股权性融资实现小股操盘,做大规模;横盘震荡或者下行通道中,要增加股权性合作的土地和项目,同时解决资金,投融一体化。

 

第二,拿地要把控好窗口期,提前布局的重要性,比如说旧改棚改,如果一个地方棚改的货币化安置占比太少,这个地方短期可能就没有机会了,但如果一个地方全是货币化安置同样要考虑,这些钱能不能存得住,在当地买房。想要提前布局,就要要认真分析准备布局城市的拆迁政策,派一个团队过去在那里扎根,每天逛菜场,逛超市,跑楼盘,了解当地的风土人情,写报告,这有助于精准的把握。

 

第三,打造支撑平台,采取根据地战略,深耕做透,多盘联动,高效运营。集团的平台化要通过跟投激励,打造人才高地、技术高地,资金高地,集中资源做大事。比如某近几年享受三四线红利,快速崛起的祥生,初期集团招不到非常多的优秀的精英,于是把所有的精英招到集团来,统一决策,拿地集团统一来看,然后储备一些资产,这个项目维度铺过去然后你负责落地。

 

城市深根多盘联动的战略,是中小房企与大鳄博弈抗争的砝码,因为规模是相对的,如果你在某个区域的总规模大,在区域市场上就占优势,比如外来房企两个盘,你有十个盘,就会敢跟巨头抬价,因为我价格拍上去,我所有的库存全部涨价了。

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