若被执行人出卖房产的,即使没过户,法院也不能执行!

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楼主 2019-09-12 04:39:26
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六公里二手房

一般我们理解,在执行案件中,法院有权对被执行人的财产进行查封、扣押、冻结。当时大家可否知道,在某种情况下,如果被执行人已经将房产出卖的,即使没有办理过户,法院也不能执行该房产。

依据我国《查扣冻规定》规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

但是需要指出的是,根据我国《物权法》规定,不动产物权变动采取登记生效原则(对于不动产,如果未经登记,不发生物权变动的效力)。

因此,当被执行人与第三人订立不动产买卖合同但未完成过户登记时,此时第三人并不当然享有对不动产的所有权,而仅仅是享有债权,而该不动产仍属于被执行人所有。

但是,鉴于我国当前的不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因,实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行,客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此,最高法所颁布的《查扣冻规定》的相关规定,在一定程度上突破了不动产物权登记生效原则,也就是说,对于未办理产权过户手续的,只要符合一定条件,那么仍然予以保护,购房人享有的债权可以优先于申请执行人普通债权。

需要说明的是,因为该规定毕竟已在某种意义上突破了物权法所规定的原则,因此,在实践中必须从严把握,防止债务人恶意规避执行,转移财产。具体而言,第三人(就是购房人)依据此条,主张法院无权进行强制执行的。应当具备以下四个要件:

1、第三人(买受人)与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系;

2、第三人在法院采取查封等强制执行措施前,已经支付全部房屋价款;

3、第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋;

4、是第三人对未办理房屋产权过户无过错。

现在,对以上条件的一些特殊情形,天天君对此进行说明:

(一)按揭贷款的,如何认定支付全部房屋价款

实践中,对于“是否支付全部价款”争议较大的问题是被执行人转让尚在按揭贷款还款期内的房屋时,第三人以代还银行按揭贷款作为购房款的支付方式,能否视为其已付清全部购房款。

转让按揭贷款期内的房屋在现实生活中主要有两种情形。

一种是经银行同意办理转按揭贷款的情形,即出卖人将尚在按揭贷款期内的房屋转让给买受人,经贷款银行同意,并与买受人重新签订抵押贷款合同,由买受人继续偿还未到期的贷款。

此时,买受人与银行之间已经成立新的抵押贷款合同,且房屋也已过户到买受人名下,故当出卖人作为被执行人时,已不可能执行该房产,也就不存在适用《查扣冻规定》第十七条的问题。

另一种是未办理转按揭贷款的情形,即出卖人擅自将尚在按揭贷款期内的房屋转让给买受人,不通过银行与开发商,双方约定由买受人直接将首付款支付给出卖人,并由买受人以出卖人名义继续为其代偿剩余的贷款本息,直至贷款还清后再办理产权更名手续。

该房屋转让合同中,买受人的付款相当于分期付款,其付款方式的法律性质系第三人代为履行,即代出卖人分期偿还银行贷款,只有贷款清偿完毕后,方能认定买受人已经付清全部购房款。因此,在该贷款清偿完毕之前,不能视为其已经付清了二手房买卖合同中的全部价款。

(二)关于第三人是否实际占有房屋的认定问题。

所谓占有,是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件,一是占有人必须具有占有的意思;二是占有人事实上控制或管领了某物。该条在现实中还是比较容易认定的,比如是否已经掌握不动产钥匙、是否已经使用等。

(三)如何认定第三人(买受人)对未办理过户登记是否存在过错问题。

依据《查扣冻规定》第十七条中规定的“第三人没有过错”,应指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后,没有办理过户登记手续,但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。

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文章来源:天天法律

站内编辑:格子菲

文章审核:超引力

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