聚焦 | 从楼市密集调控年看2018年的楼市走向

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楼主 2019-09-09 22:41:08
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湖滨世家二手房

据初步统计,全国已有110个城市累计发布250多次调控政策,包括限购、限贷、限售、房贷和开发贷定向加息,2017年也被称为史上调控政策密集发布程度最高的一年。在“房子是用来住的,不是用来炒的”指导下,我国房地产市场已呈现收窄态势,未来随着“去库存、去杠杆”的推进,国内房地产市场很可能进一步降温。

1.热点城市调控严格降温明显

从需求侧看,全国商品房销售面积同比增速从2017年初的25.1%回落到2017年1-11月份的7.9%,其中,商品住宅从23.7%回落到5.4%。商品房待售面积从2017年1-2月的7.06亿平方米下降到1-11月的5.96亿平方米,整体降幅约15%,其中,住宅待售面积较年初最高点减少6178万平方米。可见,2017年房地产市场去库存取得积极进展。

一般而言,楼市库存水平与房价涨跌直接相关。从房价涨幅看,2017年,70个大中城市商品住宅售价同比上涨的城市的平均涨幅持续下降。国家统计局数据显示,从2017年5月份开始,上海、北京出现房价环比“零增长”,深圳房价环比下跌;到2017年11月份,11个热点城市新房价格跌回一年前,热点城市的降温更是明显。

总体来看,近年来中国房地产市场走势已逐步分化,一部分以去库存为目标,另一部分大城市周边城市以控房价为主。随着限购、限贷政策实施及预售证的限发,以往热炒买房的现象受到抑制,非理性需求得到有效控制,这也从商品房销售数据上得以反映。可以说,挤出投资、投机需求后的市场,增幅以平稳下降的态势回落,规避了更多市场过热的风险。

2.2018年调控效果将进一步显现

“信贷收紧”是2017年我国房地产市场的关键点。在去杠杆叠加金融监管趋严的大背景下,2017年,房地产行业的融资难度随之大增。2017年1-11月,108家房企融资总额为10014亿元,同比下降4%。事实上,这一数字并未反映出房企融资的真实困难程度,个别房企的高额融资拉高了整体水平。比如2017年1-11月,恒大和阳光城分别融得资金1724亿元和1036亿元,创下单个房企历年融资规模新高。如剔除上述情况,2017年前11个月的房企融资总额则为7254亿元,较2016年全年下降31%。这意味着大部分房企的融资额下降明显。在传统融资渠道受限的情况下,房企开始寻找其他融资方式。目前来看,行业融资结构正在被资产证券化改变。2015年时,资产证券化仅占房企融资总额的0.3%;2017年前11个月,这一数字已提升至4.2%。在房企大力发展租赁业务的趋势下,未来资产证券化的比例还将进一步提升。

最重要的是,“房住不炒、租购并举”预示着我国房地产市场格局真的要变了。2017年以来,租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地。可以预见,租赁市场发展将成为2018年住房制度改革的核心内容,未来相关配套政策,比如土地、金融和供应模式等政策有望进一步细化并出台。与此同时,2018年房地产短期调控不会放松,同时长效机制建设加快,调控效果将进一步显现。

来源:新京报

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