受制信贷收紧销售减速 上海商办地出让现降温态势

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楼主 2019-04-25 11:54:51
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花半里

本周(8月14-18日)上海土地市场迎来2幅商办地块出让,且都是低溢价成交。其中七宝地块被业内认为质地不错,应该会有一番争夺,结果却是零溢价成交。此外,原计划本周还有2幅地块要招拍挂,但随后中止。伴随上海出台的租赁市场支持政策,土拍市场的反应传递出什么信号?

中原地产市场分析师卢文曦认为,近来上海土地市场变化和当前市场背景有关。一方面市场不太乐观,房企变得谨慎。卢文曦援引8月18日国家统计局公布的70个城市房价数据表示,目前一线城市房价趋于稳定,二三线城市环比涨幅明显回落。

由于过了半年业绩考核时期,房企推盘并不积极,尤其是7月中下旬,上海土地市场先出台新房开盘摇号细则,紧接着公布新房销售施行“一价清”措施,市场要有消化过程,房企也在观望,故7月投放楼盘不多。受制于供应,故新盘成交量只有67.2万平方米,环比减少2%,同比下滑45.1%,这一数值是近7年的同期新低。市场交易意愿不高,新盘定价上房企也不愿做进一步让步,所以新盘价格指数环比走平。

二手住宅方面,由于看房人数一直处于低位,带看难度增加,所以房东挂牌意愿也不浓厚,全市挂牌量一直在低位盘整。市场交易意愿不强,成交量持续收缩背后是房东信心走弱。由于现在买家以置换为主,急于成交的房东目前提出的议价空间达到5%的逐渐增多。

卢文曦指出,不排除过热的三四线会出台一些调控措施,在这种背景下再去高价拿地,显然不理性。

土地现降温迹象

回到上海土拍市场,七宝片区已属相对成熟的区域,且本周出让的地块本身位置不错,紧邻轨道交通10号线航中路站,对于商业项目来讲,这类可以汇集大量客流。周边是闵行文化公园,环境较好。还有多个居民小区,有稳定消费客源,此外也有宝龙城市广场等多个商业项目,可以实现聚集效应。

卢文曦解释道,但该七宝地块出让的技术指标比较苛刻。比如一定比例的公建配套,这几乎是近期出让地块的标配,这点相对不是那么意外。但是要全部自持并且年限不低于20年,这要求就有点高。按照要求,地块要配建商业设施以及酒店,项目竣工验收完成后1年内,应基本实现文化创意、传媒主题功能,入驻企业能自主生产授权发行影视产品年总产量达到不少于100小时的规模。对房企招商运营能力提出一定要求。

所以对于该地块仅有2家房企申请参拍,最后只有1轮应价就结束了竞拍。卢文曦表示,今年上海土地市场也成交过七宝地块,但该周成交的楼板价要比3个月前低了30%,市场风格切换相当快。

相比之下,另一宗闵行浦江镇地块也仅有1家房企进行投标。卢文曦认为,虽然地块位置不错,周边有较多居民区,且在建设中的轨道8号线延伸段站点边,但最后低溢价成交是和土地使用内容有关。地块经营内容是菜场,不是传统商业。此前浦东洋泾也曾出让一块菜场用地,最后溢价率较高。但这与此前还是有很大差别。她指出,洋泾是因为拿地的开发商在地块边上有住宅项目,这块商业用地可以作为配套使用,对住宅的价格是有利支撑点。

但浦江镇地块的计容面积还不到6000平方米,规模上比此前洋泾地块小。且周边基本是动迁房,商业化开发的商品住宅几乎没有,因此单独开发菜场意义不大。此次申请竞买的房企为上海江晨,也不属于品牌房产开发公司。

近日被中止出让的地块一个位于闵行马桥,一个位于华漕,位置还算不错,却无人申请竞拍,是不是意味着土地市场降温了?

卢文曦指出,今年上半年土地出让有一个特点,就是区域上有些偏,下半年以来这种情况将有所转变,基本在外环甚至是中环比较成熟的区域和板块。不过尽管上半年地块比较远,但关注者较多。华漕是大虹桥区域,发展前景不错;马桥也是别墅等中高端住宅集中区域。这次没有人申请竞拍有些超出市场预判。

所以综合来看,土地市场的确有降温迹象。

信贷收紧连锁反应

卢文曦分析道,降温与政策环境有关。“现在信贷资金有所收紧,房企融资有难度。而现在出货可能也遇到一定困难,销售上资金回笼有减速的苗头。所以房企在花钱上要仔细斟酌。”

当然也与土地性质有关。卢文曦表示,下半年到目前为止的土地供应中,除两块租赁用地是住宅性质外,其余均是商办性质。而且都增加不少限定性技术指标,增加房企开发、经营难度。所以在这种背景下,房企拿地自然会慎之又慎。

上海今年土地供应确实有所下滑。据搜狐焦点统计,2017年上半年上海共出让26幅经营性土地,2016年下半年全市出让土地高达45幅、上半年出让32幅,相比较而言,2017年上半年土地供应数量下降。

据统计,今年上半年上海土地成交金额总计384.9亿元,同比下降33%,环比下降50%;成交面积总计119.2万平方米,同比下降12%,环比下降25%;成交均价19380元/平方米,同比下降12%,环比下降15%。

那么土地市场的降温,对楼市影响有多大?卢文曦解释道,从楼市变化规律来看,土地市场要比楼市慢一些。就像2015-2016年,市场首先活跃起来,然后带动土地市场走强。而土地市场走强能延续楼市热度。

反过来也一样,楼市降温,进而对土地市场产生一定影响,而地价趋稳,甚至出现下滑,市场预期发生转变,进而对楼市交易产生阻力。

今年这种现象颇为明显。3-5月上海楼市都没有太好表现。土地市场虽然也有高溢价现象,但在二季度后就消失了。只有个别地块,有一些特殊原因出现相对较高溢价的现象,其余大部分以低溢价、甚至是底价成交。在7-8月,底价成交的地块也不少。

卢文曦认为,随着市场预期改变,市场不会有太大波动。但房企则要看自身出货情况。21世纪经济报道记者了解到,某在第三方房企销售榜单上排名前10的房企,今年由于在上海可销售货量非常少,且几乎全部有货可出售的地块均为商办类,因此在今年的市场环境下,出货不甚理想,上半年还伴随着部分客户退房。而该公司位于郊环的一个高端项目预售证价格获批未获内部认可,一直没有销售资格,或已错过上半年的销售时机。

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