专访|解码和昌“千亿”路径:三大平台护航、快周转冲刺

-回复 -浏览
楼主 2019-04-25 08:09:46
举报 只看此人 收藏本贴 楼主
中国铁建国际城

[摘要]  在中小型房企纷纷为了生存而冲刺的时候,千亿的队伍无疑是拥挤的。为了在未来能够更加从容的应对这一局面,和昌在规模“快跑”的同时,还在尝试强化“造血”和“输血”的能力。

文/时代财经    童洁

6月的北京已经进入盛夏模式,走进和昌集团(下称“和昌”)总部,静谧的环境与窗外浮躁的天气形成鲜明对比。时代财经对和昌集团董事长武磊和总裁胡博的专访就在这里进行,对于外界所关心的并购、规模、利润及未来等话题,两位“掌门人”一一做出了解答。

和昌集团董事长 武磊

一场对莱蒙国际资产包的百亿收购让规模不足200亿的和昌成为了一匹地产“黑马”。虽然与巨头相比,和昌的规模还不算大,但通过这笔交易,和昌向外界展示了它的实力和潜力。

收购莱蒙国际资产包,和昌获得了位于6个不同城市的8个项目,总计约197万平方米的物业。但这只是和昌冲刺千亿中跨出的一小步,按照和昌的计划,未来其城市版图会扩至20个,每个城市实现50亿的销售,2020年就能够拿到千亿的“门票”。

在中小型房企纷纷为了生存而冲刺的时候,千亿的队伍无疑是拥挤的。为了在未来能够更加从容的应对这一局面,和昌在规模“快跑”的同时,还在尝试强化“造血”和“输血”的能力,打造更加坚实的护城河。

拆解规模与利润

胡博坦言,和昌定下千亿目标的出发点在于认清自己、认清环境。而武磊则将“千亿”看作是未来的一个里程碑,当前和昌要做的就是去追逐它。

和昌集团总裁胡博

2020年被看作行业发展的一个关键节点,是检验这一轮行业洗牌成果的最后期限。如果到2020年没有达到一定规模和排名的企业,或将面临淘汰的局面。和昌要找到自己在这个行业的安全边际。

“1000亿在2020年大概的排名可以达到前50,好一点的话可以冲进前30,处于这个位置,一定是安全的。”说起正在走的这段千亿路程,武磊的语气里充满底气,他认为,千亿目标是和昌对于自我的一个客观评价,通过盘点手中资源、提升各方面能力,和昌想要完成这个任务不是没有可能。

从百亿到千亿,和昌的节奏是每年50%的复合增长。虽然这不是一件容易的事,但和昌已经做好了准备。

快周转是房企实现规模成倍增长的有效手段,与大部分快速成长中的房企一样,和昌内部也在不断强调周转率。“虽然今日的和昌还不是行业里面把周转做到极致的,但我们有信心,未来在周转率方面可以达到行业前十的水平。”

武磊告诉时代财经,现在和昌提出来的周转基准线叫“6712”,即拿地之后6个月取得施工许可证、7个月开盘、12个月现金流回正。他透露,在一些市场条件比较乐观的城市,和昌已经可以做到8至10个月现金流回正。

更重要的是,和昌在冲击规模的同时,也没有放弃对利润的坚持。对于规模与利润无法兼得的话题,胡博表示,和昌有自己的一套应对方法,总结成三个关键词是“有规模”、“优回报”、“好口碑”。

时代财经了解到,目前和昌的净利润率水平接近13.1%,为行业正常水平。不过,胡博指出,和昌追求的是ROE,而非单纯的净利润。他将ROE拆解为周转率、净利润率和杠杆三个成数。当和昌的周转率和净利润率都与行业持平的时候,杠杆的使用成为决胜的关键。

和昌的目标是ROE水平做到行业前25名,为此,其坚持“外部投资占比过半原则”。这意味着,在杠杆配比与同行相同的情况下,和昌还能在外部投资人维度上尝试给自己加杠杆。

胡博坦言,在净利润率达到行业的平均水平、周转率站到行业前十的基础上,杠杆率也不输于其他企业,且在未来两三年有希望做得更优秀的时候,就能够保证和昌的回报超出行业平均水平。

武磊补充称,利润和规模之间本身并不矛盾,“我比较反对为了冲规模而去牺牲利润,我更希望和昌依靠产品、服务和理念去实现规模和利润的同步增长,因为对于和昌来说,做大资产管理规模是最核心的。”

在第三方研究机构亿翰智库最新发布的《2018年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单中,和昌以135.9亿的销售成绩排名第79位。武磊表示,和昌今年全年的目标是350亿。

不挑食、不畏惧

以规模化为名的赛道中,充足的土地储备是企业争得话语权的前提。在这方面,和昌坚持以并购为主要拿地策略,其去年新进的25个项目,有近半数来自收并购。

“中国房地产行业走到今天,公开市场的价格几乎是透明的。单纯从算账的逻辑来看,公开市场相对来说操盘简单,但是回报极低,基本算不过来账,有巨大的赌预期成分在的企业才敢去公开市场抢高价地。”

与此相比,并购而来的项目不仅有着成本低的优势,回报也能够得到保证。“并购项目都存在一些复杂、历史原因悠久、甚至‘难缠’的潜在风险,但其好处是价格低,只要抓住一个有潜力的并购项目,回报就有保证,并且会远远超出当时行业公开市场的水平。”

不过,近年关注并购市场的房企多了起来,其中规模超过千亿的房企不在少数。在激烈的竞争环境中,和昌需要有自己的优势才能成为脱颖而出的那个。

胡博认为,虽然和昌的团队相对来说比较年轻,但其不挑食、不畏惧,即使项目复杂、难缠,也愿去接触和尝试。他还指出,并购的关键点不在于成功的那一刻,而是在并购完成以后,如何将项目顺利的开发出来。

据悉,和昌去年收购的莱蒙国际资产包中,极个别项目的问题也有些棘手,但和昌一直在尝试解决和推进,去年,部分项目的收入已经并表。胡博还透露,去年四季度开始,和昌陆陆续续收到很多资产包的并购机会,目前都还在接洽当中。

当然,除了并购之外,和昌也不排斥公开市场。胡博称,即使这两年公开市场纯机会导向的趋势愈发明显,但针对当前的市场环境和趋势,大多数房企都是采取合纵连横的措施来降低风险,这样的机会和昌也有很多。

“和昌在合作方面是非常开放的,完全尊重合作方的诉求。小股操盘、平均持股、甚至代建都能够接受,唯一需要强调的就是和昌要做操盘者。”

据时代财经不完全统计,和昌已经与包括万科、旭辉、碧桂园在内的多个房企达成了合作关系,在南京、合肥、杭州等城市合作开发了超过10个项目。

今年,和昌选择扎根在二线城市,以此为依托去向外辐射和向外轮耕机会型城市。武磊透露,仅2018年上半年,和昌就通过并购、合作等方式获得了18个项目,新增土地面积约为258万平米,货值约303亿,耗费资金约74亿元左右。

至于后续的投资计划,武磊表示要根据和昌的周转情况、现金流以及整个金融环境再做判断。“初步考虑,今年去化约350亿左右,大概有一个双倍的补充就可以了,以此算下来是近800亿的货值。”

“三驾马车”并行

规模并不是考量房企成功与否的唯一条件,当房企战场从增量市场逐步转向存量市场时,行业将进入能力为王的时代。

纵观当前的房地产行业,大多数的资源都在向实力房企倾斜,要在未来获得更多的资源和机会,房企就要具备把钱和地有效结合到一起的能力。基于此,和昌未雨绸缪打造了开发建设平台、资产运营平台、资产投/募资平台三大能力平台。

“地产开发平台,简单的理解就是做房地产开发;资产管理平台,专注持有物业领域;而投融资平台类似于地产基金的概念,它同时具备投资和融资两项功能。”胡博介绍,三个平台各有分工,但相互之间也有协同。

简单来说,投/募资平台主要为和昌提供资金层面的支持,同时兼顾“找球手”的功能,帮助和昌在行业金融属性不断增强的背景下,找到一个具备一定量级的细分市场。

而资产管理平台更多是在开发层面为和昌提供支援,当地块或项目需要开发住宅以外的产品,例如需要开发商业、办公、酒店,甚至是物业服务的时候,资产管理平台就能挺身而出,避免陷入能力缺失的尴尬局面。

在和昌的千亿目标中,资产管理平台也扮演着重要角色,2020年,资产管理的规模要超过200亿元,在和昌的业绩中占比20%。

我要推荐
转发到